山形県鶴岡市で、空き家を貸家にして定期的な収入を得ることができた実例をご紹介します。
大まかな経費と利回りもご紹介します！
全国的に大きな問題となっている空き家問題ですが、2033年には全国の住宅の1/3が空き家になると予想されています。
わが町でも、例にもれず、空き家は大きな問題となっています。
ただただ取り壊される日を待っている空家たちを、一軒でも多く救いたいと日々考えています。
その所有者さんのご希望に沿った、価値のある活用や処分の方法をアドバイスする活動をしています。
そして、空き家を購入される方や利用される方にとっても、ご希望に沿った方法で、価値のある活用ができるようアドバイスができればと心を尽くしています。
１．空き家再生プロジェクト#０１
今回ご紹介するのは、空き家を購入して、再生して、貸家にした事例です。
▶物件情報◀
築25年
土地49坪
建物23坪
木造平屋 2LDK
駐車場4台
▶再生事例◀
ガスボイラー交換。
TVアンテナ設置。
その他の住宅設備は既存のまま使用。
内装と照明器具に少しだけ手を入れて、賃貸募集。
すぐに借り手が見つかりました💪
人気の平屋で、駐車場も4台分と広いので、お友達や実家のご家族が来ても駐車スペースには困りません🚗＝3
大雪が降っても除雪スペースに困ることもないでしょう。
なので、家賃は、強気の7万円❕❕❕
と、決して安くはない設定です💰
部屋数の割には割高ですが、すぐに借り手が見つかりました💪
まだ築25年なので、建物自体はまだまだ20年以上は間違いなく使えます。
適切なメンテナンスをしていればもっと長く活用できます。
住宅設備（キッチンやお風呂など）は入退去のタイミングで廉価状況を見て交換が必要になりますが、金額はおおよそ把握していますので心配ありません。
外部は今のところ問題はありませんが、数年後には一度外壁と屋根の塗装を施そうと計画しています。
そうすることによって、外壁の劣化を防ぐことができるため、張替費用を節約することが可能です。
購入費用 620万円
購入時諸費用 62万円
購入後リフォーム費用 100万円
初期費用合計 782万円
月額家賃 7万円 84万円/年
利回り 10.74％
２．購入時から売却までの計画が大事
初期費用は前章でまとめましたが、物件を所有し続けることで、継続的に、もしくは定期的に発生する費用があります。
不動産を所有するのを頑なに嫌がる人がいますが、そんな方はこの費用の予測ができないからリスクを感じるのだと思います。
物件所有中にかかる諸費用は、実際たくさんあります。
火災保険、固定資産税、所得税、管理費、修繕費など、もろもろの経費がかかります。
そして、物件の売却で得られる資金と、それにかかる税金も考慮に入れて、実質利回りを計算する必要があります。
空き家のお医者さんは、大家さんになりたい人のために、物件の選定のしかた、資金面では”購入時から売却までの計画”まで、総合的にご相談を承っております。
３．入居づけがしやすい、低価格で効果的なリフォーム
さらに、実際の経験をもとに、入居づけがしやすい、低価格で効果的なリフォームのお手伝いもさせていただいています。
たくさんお金をかけてフルリノベーションすれば、たしかに家賃の引き上げや入居付けも簡単にできるかもしれません。
しかし、資金をかけ過ぎれば、その資金の回収に時間がかかってしまいます。
大家さんの手元にお金が残るのがどんどん遅くなってしまいます。
これでは本末転倒ですよね。
なので、初期費用やリフォーム費用、賃料などと照らし合わせて、バランスのいいご提案をしています。
とはいえ、減価償却の期間によっても資金計画は変わっていますので、大家さんの資金計画に沿ったご提案をしていますのでご安心頂きたいです。
４．まとめ
空き家を貸家に再生したい場合、普通は物件の場所や間取りで賃料を設定していると思います。
しかし、空き家のお医者さんはちがいます。
たしかに、物件の場所や間取りで最低限の賃料は決まってしまいますが、入居者さんが「この部屋に住みたい！」と思ってくれるようなお部屋作りをすることで、あるていど賃料を上げることができます。
そして、大家さんにとって一番の心配は空室率ですが、「この部屋に住みたい！」と思ってもらえるお部屋は、入居者がすぐに決まりますし、よほどの理由がない限り、比較的長く住んでくれます。
入れ替わりの多いお部屋はその都度、原状回復工事やクリーニングや次の入居者の募集期間で、ある程度の空室期間が発生してしまいますが、その、入退去が少なくなれば、空室率は、より抑えられます。
また、気に入ったお部屋は、みなさんわりときれいに使ってくれるものです。
入退去の際の原状回復工事も、さほど必要ない場合も多く、空き家のお医者さんが提案している「こんな部屋に住みたいリフォーム」はとても効果的で、ありがたいことに、高評価を頂いています。
５．空き家のお医者さんに相談しよう。
物件選びや修繕費の予測、資金計画など、なんでもご相談ください。
不動産賃貸業と言っても、いろいろなやり方があります。
あなたに合ったやり方、あなたに合った物件選びをサポート致します。
他にも賃貸業に関する記事をUPしていますので是非参考にしてください。
あなたの安定した賃貸業を応援しています
