国土交通省より「人の死の告知に関するガイドライン」について、改めて概要資料が公表されました❣️
その背景や、今後どんな影響があるか、まとめてみます。
１．事故物件の告知義務
不動産取引において、(売買であれ、賃貸であれ）何かしらの瑕疵（かし）があった場合、その旨を告知する義務があります。
ここでまず、瑕疵ってなに❓❓❓
という方のために・・・
■瑕疵とは
「瑕疵（かし）」とは、「傷」「欠点」などの意味を有する用語です。 法律上は、意思表示・代理行為・占有・契約の目的物・土地工作物の設置および保存などについて、何らかの問題があること を意味します。 これらの瑕疵がある場合、意思表示の取消しや契約不適合責任の法的効果が発生します。
■不動産で言う瑕疵とは
瑕疵は大きく分けると「物理的瑕疵」と「心理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法律的瑕疵」の四つに分かれます。
心理的瑕疵とは、借主や買主が、購入や賃貸契約の判断をする際に重大な影響を及ぼす要因を指す言葉で、簡単に言うと、購入や賃貸を行う場合に不安・不快・嫌悪を感じるような不動産の欠陥のこと。
様々な瑕疵がある中、今日は「事故物件」、さらに「人の死」についてフォーカスします。
■人の死といってもいろいろある
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自殺、他殺、火災による死亡
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老衰、病死（自然死）
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日常生活での不慮の事故死
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隣接住戸や通常使用しない集合住宅の共用部での死亡（自殺・他殺を含む）
など、細分化したらきりがありません。
基本的に、人の死が関与した物件は価値が下がります。
誰も買いたがらないからです。
賃貸物件であれば事故物件というだけで敬遠され、一般的な相場では借り手がつかなくなり、家賃を下げざるを得なかったり、いっそ空室のままにしておく場合も多いようです。
ですが、人はみな、平等にいつか死ぬわけで、なんでもかんでも人の死を同等に扱い続けることは、経済の停滞に他なりません。
というわけで、これまではグレーだった人の死に関する瑕疵の取り扱いについて、先般、ガイドラインが発表されましたのでご紹介したいです。
こまかなことはこちらを参照ください。
■ガイドライン
・宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（概要
令和6年3月時点の最新版）
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001727501.pdf
・宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン（本文）
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001727517.pdf
２．告知義務ガイドラインのポイント
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告知義務の事案がある場合は、告知書類への記載を行い、隠さず告知する。
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賃貸借取引の場合、告知義務は原則3年だが、売買取引は告知義務が継続する。
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社会的影響が大きかったり入居者から問われたら、告知が必要。
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入居者とのトラブルが起きた場合は、ガイドラインの内容が考慮される。
ざっくりとまとめるとこんな程度のこと。
要は、トラブルにならない程度に端折ってもいいよ。
でも、相手によってはちゃんと告知してね。
ということのようです。
３．ガイドラインが無かった頃の弊害
これまでは、人の死に関する瑕疵についてはグレーゾーンだったため、なにかしらの事故が発生してしまうと、不動産の価値は著しく下がり、その後の売買や賃貸に大きく影響を及ぼしてきました。
なので、一度でも事故物件の烙印を押されてしまうと、不要な不動産を手放すことが出来なくなってしまったり、アパートやマンションなどは借り手が見つからず本来の収入を得ることが出来ない状況でした。
そしてその件数は、当たり前ですが増える一方でした。
しかし、今回のガイドラインの制定により、増加の一途をたどっていた事故物件に、時効が設定されたと思っています。
人の生き死に関与していない土地など、市街地にはもはや無い、と考えている私にとって、あまりにも過敏になりすぎているこれまでの風潮はどう考えても行き過ぎ。
今回のガイドラインの内容も、当たり前のことを明言したに過ぎないと思っています。
凶悪な事件や犯罪者の関係する不動産であれば、さすがに事故物件と岩あるを得ないとは思いますけどね。
４．まとめ
心理的瑕疵については、ほかの瑕疵とは違い、受け取る側のお気持ち次第で正解が変わってきます。
だからこそ、トラブルになりやすいのも事実です。
不動産に関わるものとして、このトラブルをなるべく避けるために、出来る限りの配慮をするべきですし、あわせて、売主、持主、貸主にとっても著しく不利益とならないよう、配慮をしていかないとけませんね。
トラブルは誰の得にもなりませんからね！
