１． 勉強不足
まず、破綻する大家さんの最大の共通点は「勉強していない」ことです。
不動産賃貸業は、単に物件を購入して入居者を募集するだけではありません。
物件の選定、資金計画、ローンの組み方、税務処理、賃貸市場の動向など、様々な知識が求められます。
勉強を怠ると、正しい判断ができず、無駄なコストをかけたり、リスクを見逃したりすることになります。
勉強を怠ると起こるリスク:
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不動産購入時に高値掴みをする
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節税対策や法的知識が不足し、税務上の損失を被る
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賃貸市場の動向を知らず、需要が低い、賃料が安い、エリアに投資してしまう
２．資金計画が甘い
次に、破綻する大家さんに多く見られるのが「資金計画が甘さ」。
特にランニングコストの計画が甘い。という問題です。
物件を所有している間は、管理や維持費用が必要です。
これをしっかりとコントロールできないと、利益がどんどん減少します。
例えば、物件の管理会社に支払う手数料が高すぎたり、修繕費や設備投資に無駄なお金をかけすぎてしまうケースがあります。
ランニングコストが高すぎると起こるリスク:
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家賃収入から引かれる費用が多く、手残りがない
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突発的な修繕費用が発生し、キャッシュフローが圧迫される
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不要な設備や過剰なリフォームで利益が減少する
３．返済比率が高すぎる
多くの大家さんがローンを利用して物件を購入しますが、返済比率が高すぎると、経営が一気に苦しくなります。返済比率とは、家賃収入に対するローン返済額の割合のことです。一般的には、返済比率が家賃収入の70%を超えると危険信号とされています。万が一、空室が続いたり、予期せぬ修繕費用が発生したりすると、キャッシュフローがマイナスになり、破綻のリスクが高まります。
返済比率が高すぎると起こるリスク:
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空室や家賃滞納が発生した場合、すぐに資金ショートに陥る
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金利上昇や家賃下落のリスクに対応できない
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キャッシュフローが悪化し、物件の維持が困難になる
４．空室対策しない
空室が発生すると、家賃収入がゼロになり、ローン返済や運営コストに大きな影響を与えます。破綻する大家さんに多く見られるのが、空室対策をしない、または効果的な対策を講じていないケースです。入居者がいない期間が長引けば、当然キャッシュフローは悪化し、最悪の場合には物件を手放すことになるでしょう。
空室対策を怠ると起こるリスク:
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家賃収入が途絶え、ローン返済に行き詰まる
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空室が長期化すると物件の価値が下がり、売却が困難になる
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空室が増えることで、物件の維持費が増加し利益が減少する
５．経営者の自覚が無い
最後に、破綻する大家さんに共通するのが「経営者としての自覚が無い」ことです。不動産賃貸業は、投資であると同時に事業です。大家さんは経営者であり、物件という資産を運用して利益を上げる責任を負っています。しかし、経営者としての自覚が欠けていると、問題に対処する姿勢が消極的になり、結果として経営が悪化します。
経営者の自覚が無いと起こるリスク:
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問題が発生しても適切な対応が取れない
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物件の維持管理が不十分で、価値が下がる
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長期的な視点での経営戦略が立てられない
６．まとめ
色々と書きましたが、破綻する大家さんに共通する課題は、「経営者として事業にもっと関心を持つこと」ではないかと思っています。
銀行や宅建業者の言葉を鵜呑みにし、経営や運営をすべて人任せにしていては本来得られる利益は得られないかもしれません。むしろ、気づいたときには取り返せないくらいの損失になっている可能性すらあるんです。（つまり、破綻ですね😭）
不動産賃貸業は、正しい知識と戦略、そして経営者としての自覚があれば、安定した収益を得ることができる事業です。
やるべきことをやり、やってはいけないことをやらなければ、安定した収入をだれでも見込めます。
では、正しい知識と戦略とは？？？
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