増築部分未登記の中古住宅購入のリスクとその解消方法

オンラインやオフラインで不定期で開催している「身の丈大家さんのすゝめ」講座、ぼちぼち盛り上がっています！
受講生のひとりが直面した問題、未登記部分有り物件が抱える問題と、その解消方法について、記事にしたいと思います。

１．受講生さんが直面した問題

オンラインやオフラインで不定期で開催している「身の丈大家さんのすゝめ」講座。着々と受講生が増えてきております😊
仲間が増えてきて、講座がどんどん盛り上がってきています！

そんななか、受講生さんが見つけてきた物件で、問題がありました。

購入を検討している建物に増築未登記の部分があるので、銀行の融資を受けられないかもしれない、と、仲介業者さんに言われたというのでした。

主たる建物とは別に、10畳ほどの離れが敷地内にあり、その離れが未登記だということでした。

たしかに、未登記部分がある場合、銀行の融資を借りるのが困難になります。

さて、この場合、どうしたらいいのでしょう？

２．なぜ未登記なの？

そもそも、なぜ当時の持ち主は増築登記をしなかったのでしょう？

増改築の場合は、増築後1か月以内の登記が義務付けられていますが、少々の増改築ですと登記されない方も、実は多いんです。
登記にも費用が掛かりますし、登記することで、固定資産税も上がってしまうと考える人も多い気がします。
（純粋に、知らない。ということも考えられます。）

この、未登記の状態での問題点は、融資が受けにくいということだけではありません。
この10畳の離れの所有者が公に明確ではない状態なので、ひょっとしたら今後、この離れの所有者を名乗る人物が現れない保証はありません💦

親戚や、親兄弟が、「自分がお金を出して建てたから、自分のものだ」と言われた場合、それを肯定も否定もできない。それが、未登記の怖さです。

後々煩わしい問題がでてこないよう、問題を解決し、安全に物件を購入する方法を考えてみました。

３．増築部分未登記のリスク

そもそもなぜ、増築部分を登記しなければならないのでしょうか？

理由は２つ。

• 所有者に義務が課されているから

• 第三者に所有権を対抗するため

これがなされていない場合、様々な問題に発展することもあるので注意が必要なんです。

実際、どんなリスクが想定できるか、いくつか挙げてみました。

◆融資手続きがスムーズにいかないリスク

さきほども少し触れましたが、金融機関によって差はありますが、増築した部分が未登記のままだと購入するための融資手続きがスムーズに受けられなかったりする可能性は高いです。多くの場合は登記を求められると思います。
もし融資を受けれたとしても、今後手放すことになった時に、買い手側の金融機関から指摘されて簡単に売却でない場合も多いです。

◆建ぺい・容積率違反を把握できないリスク

その他にも、増築部分が未登記だと、現在何㎡なのかがはっきりしないため、建築基準法の建ぺい率や容積率が法的に順守されているかどうかも判断ができない場合もあります。
建ぺい率や容積率に関わるということは、今後手放すことになったときに問題となることが多いのです。
これも金融機関によってルールは若干違いますが、金融機関は法令に適合していない物件に融資したがらない傾向があるからなんです。

◆固定資産税が未払い状態のリスク

未登記部分の固定資産税を支払っているかどうかも事前に確認することをお勧めします。
増築部分の規模が大きかったり、価値が高かったりすると、登記した途端に高額の納税通知書が届くなんてことも？
あるとかないとか・・・

４．未登記部分の対処方法

未登記部分があるから購入できない。

購入しづらい。

というわけではありません。

なにかしらの対処をすることで、問題は解決できるんです。

対処方法は以下の２つのどちらか。

• 増築部分を解体する

• 増築部分を登記する

簡単な話です。

今回、受講者さんは仲介業者さんに「解体」をすすめられたようですが、わたしは登記するというのも一つの方法ではないかとお勧めしました。

①建物としての利用価値があるかないか。
②解体費と登記費用のかねあい。

これを検討してみて、決める必要があると思います。

まずは、解体業者さんに見積もりを取ってみる。
そして、増築登記の見積もりも取ってみる。
決断のための選択肢を揃えてから、購入するかしないかの判断になるかと思います。

ちなみに、増築の登記は所有者の委任状があれば、ご自分でも行えます。
その場合、申請するにあたり法務局に相談に行くときの交通費や書類作成の印刷代などはかかりますが、法務局へ支払う登録免許税などの費用は無いのだそうです。

今回、せっかくの機会なので調べてみました😊
費用をおさえたいのであれば、ご自分でやってみるのも一つの方法です。
ただし、特に初めてだと時間がかかるかもしれませんので、時間をかけてもいい場合限定の対処法となりますね。

５．まとめ

増築未登記の中古住宅とは、国に届けてある階数や床面積から変更した（増築した）のに、そのことを届けていない状態の建物のこと。

増築未登記の中古戸建を購入する時は、必ず登記を行ってから購入することで、安心安全な建物として購入できるということになります。
もちろん、状況次第では、購入してからすぐに登記しても良いでしょう。

ただし、その前に・・・
身の丈大家さん的には、
物件購入費用+解体or登記費用でも資金計画が成立するか
を検討することが必要です。
ここがもっとも大事です！

購入する前に、資金計画をしっかりと行うことでさらなるリスクヘッジをしていきましょう😊

関連記事

「小さくはじめる失敗しない大家業」のすすめ

小さくはじめる失敗しない大家業セミナーがプチバズリ中

最新の更新情報はインスタグラムのストーリーズでお知らせしています。

フォローしてお待ちくださいね😊

いいね・シェア励みになります💕