繰上げ返済のタイミングと優先順位知りたくないですか？。
住宅ローンを組んで数年が経つと、こんな言葉が気になり始めます。
「余裕があるなら繰り上げ返済した方がいいよ」
確かにそうなんです。
繰り上げ返済は、うまく使えば利息を大幅に減らせる、とても有効な手段です。
ただ、「とりあえずやっておこう」と手元の現金を全部つぎ込むのは、ちょっと待ってほしい。
繰り上げ返済には、知っておくべき「順番」と「タイミング」があります。
今日はそこを、深掘りしたいと思います。
参考にしていただけたらとってもうれしいです。
目次
繰り上げ返済の2種類。目的によって使い分ける
まず、繰り上げ返済には2種類あることを知っておいてください。
期間短縮型
返済期間を縮める方法です。
たとえば35年ローンを組んでいて、100万円を繰り上げ返済すると、返済完了時期が数年早まります。
利息の軽減効果は、2種類の中で圧倒的にこちらが大きい。
なぜかというと、残りの期間が短くなる分、その期間にかかるはずだった利息がまるごと消えるからです。
返済額軽減型
毎月の返済額を減らす方法です。
同じ100万円を繰り上げ返済しても、返済期間は変わらず、月々の負担が少し軽くなります。
利息の軽減効果は期間短縮型より小さいですが、「今の家計を楽にしたい」という状況では有効です。
利息を減らすなら期間短縮型。月々の家計を楽にしたいなら返済額軽減型
どちらが正解かは、今の生活状況によって変わります。「とりあえず期間短縮型」が合理的なことが多いですが、育児や介護などで月々のキャッシュフローが苦しい時期は、返済額軽減型を選ぶ判断もあります。
早いほど効果が高い。その理由
繰り上げ返済は、早ければ早いほど効果が大きい。
これは、住宅ローンの仕組みを知ると納得できます。
元利均等返済の構造
多くの住宅ローンは「元利均等返済」という方式を採用しています。毎月の返済額は一定ですが、その内訳が返済当初と後半では大きく異なります。
返済初期：利息の割合が高く、元本がなかなか減らない
返済後半：元本の割合が増え、利息は少なくなる
つまり、返済初期に繰り上げ返済をすると、利息が多くかかるはずだった期間を丸ごとカットできます。
同じ100万円の繰り上げ返済でも、5年後と20年後では利息の軽減額が数十万円単位で変わってきます。
「いつかやればいい」ではなく、「できるだけ早い時期に」が繰り上げ返済の基本的な考え方です。
繰り上げ返済より先にやるべきこと
「早いほど効果が高い」と聞くと、手元の現金を全部繰り上げ返済に回したくなります。
でも、焦りすぎると別のところで困ることがあります。
繰り上げ返済には、優先順位があります。
①まず生活費3～6ヶ月分の現金を手元に残す
病気、急な修繕、収入減――人生には予期せぬ出費が必ずやってきます。
手元の現金がなくなった状態でそれが起きると、カードローンや消費者金融に頼ることになり、住宅ローンより高い金利を払う羽目になります。
繰り上げ返済をする前に、生活費の3～6ヶ月分は現金で確保しておくことが大前提です。
②修繕費の積み立てを忘れない
住宅ローンを返していくと同時に、家のメンテナンス費用も積み立てていく必要があります。
外壁塗装、屋根の補修、給湯器の交換――10～15年ごとに大きな出費がやってきます。
月1～2万円程度を修繕費として積み立てておくと、いざというときに慌てずに済みます。
繰り上げ返済を優先するあまり、修繕費の積み立てがゼロになっていると、設備が壊れたときに詰まります。
③住宅ローン控除期間中は急がない
住宅ローン控除をご存知ですか？
現行制度では、住宅ローン残高の0.7%が最大13年間、所得税から控除されます。
つまり、ローン残高が多いほど控除額も大きくなる仕組みです。
繰り上げ返済でローン残高を減らすと、控除額も連動して減ります。
控除期間中に積極的に繰り上げ返済をすると、「利息は減ったけど控除も減った」という状況になり、思ったほど得をしないケースがあります。
住宅ローン控除の適用期間が終わってから繰り上げ返済を始める方が、トータルでお得になることが多い
ただし、これは変動金利の場合に特に気をつけてほしい話です。金利が大幅に上昇しているなら、控除期間中であっても繰り上げ返済を優先する判断が合理的になることもあります。状況に合わせて考えてください。
まとめ――繰り上げ返済の正しい順番
繰り上げ返済は有効な手段ですが、「いつ・どのように」が大事です。
①生活費3～6ヶ月分の現金を確保してから
手元の現金がなくなると、緊急時に高金利の借金に頼ることになる。
②修繕費の積み立て（月1～2万円）を並行して続ける
家のメンテナンス費用は必ずやってくる。繰り上げ返済だけに集中しない。
③住宅ローン控除の期間が終わってから本格的に始める
控除期間中は残高を減らしすぎると控除額も減る。タイミングを見計らう。
④やるなら期間短縮型を基本に
利息の軽減効果が最も大きい。月々の家計が苦しい時期だけ返済額軽減型を使う。
「繰り上げ返済をしたい」という気持ちはとても健全です。
ただ、手元の現金を守りながら、タイミングを選んで使うことで、その効果は最大になります。
焦らず、でも早めに。
それが繰り上げ返済の正解です😊
ただし、手持ち資金を投資に使われている方には繰上げ返済そのものをお勧めしませんが、それはまた別の話・・・
今日の記事はここまで。
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